ภายหลังการประกาศไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio : LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ (ธปท.) ซึ่งจะสิ้นสุดมาตรการผ่อนคลายในวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2565 นี้ คำถามแรกๆ ที่เกิดขึ้นในกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่มีความพร้อมทางด้านเงินออมมากพอ คือ ต้องเร่งหาวิธี หรือทำอย่างไรให้มีความสามารถในการซื้อหรือขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผ่านก่อนช่วงสินสุดอายุมาตรการดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม คงเป็นเรื่องยากสำหรับผู้บริโภคที่มีปัญหาเงินออมน้อย หรือมีรายได้ไม่มากพอตามที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด ซึ่งจะทำให้กลายเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อในอนาคต ขณะที่กลุ่มนักลงทุนก็เป็นอีกกลุ่มที่ต้องเร่งตัดสินใจซื้อและลงทุนโครงการที่เป็นแหมายก่อนที่จะประสบกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อภายหลังการกลับมาบังคบใช้มาตรการLTV เต็มรูปแบบเช่นก่อนหน้านี้ ซึ่งนั่นอาจทำให้มีผลต่อการตัดสินใจค่อนข้างลำบากเนื่องจากปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมยังอยู่ในภาวะซับพลายสะสมเยอะ
ล่าสุด นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและบริหารการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภายหลังจากประกาศเกี่ยวกับการไม่ต่ออายุมาตรการLTV ออกมาคาดว่ากลุ่มของคนที่ต้องการขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป รวมไปถึงกลุ่มของนักลงทุนอาจเร่งการตัดสินใจซื้อให้จบภายในสินปีพ.ศ.2565 เพื่อที่จะได้รับผลประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายนี้ทันที และไม่ต้องเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนที่เกินจากเกณฑ์ที่ มาตรการLTV กำหนด ช่วงตั้งแต่ที่มีการประกาศใช้อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยตั้งแต่ช่วงต้นปีพ.ศ.2563 เป็นต้นมา เห็นได้ชัดเจนเลยว่าช่วงไตรมาสที่ 1– 2 พ.ศ.2563
จำนวนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่หรือที่ได้รับการอนุมัติใหม่ลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าจะกลับมาเพิ่มขึ้นหลังจากนั้น แต่ช่วงเวลาก่อนที่จะมีการบังคับใช้ช่วงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 ต่อเนื่องไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2563 จำนวนของสินเชื่อที่ผ่านการอนุมัติใหม่ลดลงชัดเจนจากก่อนหน้านี้ ยิ่งเมื่อมีการเปรียบเทียบกับช่วงปีพ.ศ.2561 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวมากที่สุดในรอบหลายปี เพราะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ยิ่งเห็นความแตกต่าง
เมื่อมาตรการLTV มีการบังคับใช้เดือนมีนาคม พ.ศ.2563 อาจจะไม่ได้ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรก หรือคนที่มีสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารมากกว่า 3 ปีไปแล้วแบบชัดเจน แต่กลุ่มคนที่มีความพร้อมและกำลังจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือมากกว่านั้นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อนเพื่อเตรียมความพร้อมในเรื่องของเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมจากเงินดาวน์ เพื่อให้เข้ากับเกณฑ์LTV หรือหลายคนเลือกที่จะยังไม่ซื้อ เพราะช่วงเวลานั้นเป็นช่วงเวลาเดียวกับที่สถานการณ์โควิด-19 เริ่มรุนแรงในประเทศ และจากนั้นก็ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายาวนานถึงปัจจุบัน
แม้ว่าช่วงเวลาหลังจากที่การประกาศใช้มาตรการ LTV จะตรงกับช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ในประเทศไทยรุนแรงขึ้นและมีผลต่อภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงเรื่องของรายได้ของคนไทย แต่ถ้าพิจารณาในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วจะเห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของบ้านประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรือนอกโครงการจัดสรรก็ตาม ที่มีทิศทางการขยายตัวมากขึ้นตามการเพิ่มสัดส่วนการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการ แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่จำนวนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านการอนุมัติจากธนาคารลดลงแบบชัดเจน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความน่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมลดลงในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว แตกต่างจากบ้านที่ผู้ซื้อเกือบ 100% เป็นผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเอง ไม่ใช่การซื้อเพื่อลงทุน
การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่จะหมดอายุสิ้นปีนี้ คาดว่าจะเร่งให้เกิดการตัดสินใจซื้อทั้งในกลุ่มของนักลงทุน และผู้ที่ต้องการซื้อจริง แต่ติดเงื่อนไขLTV แน่นอนในปีหน้า ซึ่งเป็นไปได้ที่ได้อาจจะได้เห็นการเพิ่มขึ้นจำนวนของสินเชื่อคอนโดมิเนียมที่ผ่านการอนุมัติ เพราะกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมไว้ก่อนหน้านี้ และหลายโครงการมีกำหนดสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ ซึ่งบางส่วนของนักลงทุนต้องรีบโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ และถ้าเงื่อนไขของการขอสินเชื่อธนาคารน่าสนใจ พวกเขาก็จะเลือกการขอสินเชื่อธนาคาร รวมไปถึงกลุ่มของคนที่ต้องการบ้านหลังที่สอง เพื่อความสะดวกในการเดินทางหรือเรียนหนังสือของลูกหลาน การเร่งซื้อภายในปีนี้เป็นการดีที่สุด เพราะไม่เพียงไม่ติดเรื่องของLTV แล้ว ยังได้ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองด้วยในกรณีที่มูลค่าของที่อยู่อาศัยไม่ถึง 3 ล้านบาท ถ้าซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ปีพ.ศ.2566 เมื่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ภายใต้เกณฑ์ของมาตรการLTV อีกครั้ง กลุ่มของคนที่มีความพร้อมหรือกลุ่มของนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมโดยการขอสินเชื่อธนาคารอาจต้องมีการเตรียมตัวในเรื่องของเงินส่วนที่ขาดไปมากขึ้น กลุ่มของคนที่ต้องการซื้อจริงเพื่ออยู่อาศัยเองก็เช่นกัน ที่จำเป็นต้องมีเงินมาจ่ายกับผู้ประกอบการในส่วนที่ขาดไปจากการขอสินเชื่อธนาคาร แต่คาดว่าผลกระทบคงไม่ได้มากมายเท่าไหร่ เพราะต้องไม่ลืมว่าเรื่องของLTV มีการรับรู้กันมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2563 แล้ว ผู้ประกอบการต่างๆ ก็คงมีการบอกกล่าวกับผู้ซื้อหรือมีการปรับเกณฑ์การวางเงินทำสัญญา เงินดาวน์
และการผ่อนดาวน์ให้สอดคล้องกับการเรื่องของLTV
กลุ่มของผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางลงไปยังคงเป็นกลุ่มที่ต้องระวัง และผู้ประกอบการคงต้องให้ความรู้ รวมไปถึงการเข้าไปใกล้ชิดในขั้นตอนต่างๆ ตั้งแต่การซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อที่จะได้ไม่ติดปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร
แม้ว่าเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยที่ขอสินเชื่อครั้งแรกก็ตาม เพราะธนาคารยังคงมีความเข้มงวดในการขอสินเชื่อธนาคารเช่นเดิม ไม่ว่าในช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบใด และเป็นกลุ่มผู้ขอสินเชื่อธนาคารที่เข้าเกณฑ์LTV หรือไม่ เพราะที่ผ่านมาตั้งแต่มีการประกาศในเรื่องของเกณฑ์LTV ดูเหมือนธนาคารต่างๆ ใช้เกณฑ์LTV กับทุกการขอสินเชื่อธนาคารแบบไม่ได้แยกแยะเลย
นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มReal demandในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2หรือ3เป็นต้นไป อาจชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี2023จากการมีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10%-30%ของราคาที่อยู่อาศัยEICมองว่า คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ไม่เกิน5ล้านบาท ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจากเป็นSegmentที่มักได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่า และเก็งกำไรมากกว่ากลุ่มอื่น ๆ
โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน3ล้านบาท ที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้นในช่วงที่ผ่านมาเนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มากนัก และมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้นด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงจนเกินไป โดยเฉพาะในทำเลที่เป็นแหล่งงาน และสถานศึกษาขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมต่อทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า ในช่วงที่สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อกำลังอยู่ในระยะเริ่มฟื้นตัว
